黄卉:疫情对租金影响仍在,“购转租
”家庭型租赁需求增加

黄卉指出，疫情对租金的影响仍在持续 ，同时“购转租”家庭型租赁需求显著增加。具体分析如下：疫情对租金的影响租金水平仍未完全恢复：2020年受疫情冲击
，全国租赁市场租金水平一度在底部徘徊 。2021年，随着市场逐步恢复 ，全国重点40城的整体租金水平虽有小幅回升
，但仍未达到疫情前水平
。

业主应对措施主动调降租金：部分业主为减少空置带来的损失，主动调低挂牌费用。广州有业主疫情前房租在6000 - 6500元左右 ，今年已降1000元左右
，还有业主月亏8万元 。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，在成交周期处于高位的情况下 ，业主一般会采取调整租金的措施增加出租容易度
。

贝壳研究院高级分析师黄卉对《中国消费者报》记者表示，一般来说
，非居住建筑改建为租赁住房普遍面临改建范围模糊、建造标准限制较多 、审核手续复杂
、缺乏流程指引等问题，除了加强监管、严禁以租代售以及提供常规的资金支持 、实行民水民电等政策支持外 ，此次《通知》还有不少亮点体现。

北京和深圳均对金融机构为承租人提供个人租金贷有了更为明确的约束
，要求金融机构将贷款拨付至承租人个人账户，并应当与承租人单独签订贷款协议 ，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款
，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容 。

疫情大考下的长租公寓,路在何方?

〖壹〗
、疫情下的行业挑战：现金流压力与信任危机现金流困境 疫情导致多地限制租客返程，大面积退租与空置率上升直接冲击企业营收
。例如魔方公寓CEO柳佳提到 ，武汉地区租金减免占营收10%
，而退租与银行断贷进一步加剧财务危机。长租公寓行业本质是“高前期投入、长期收益 ”的业态，从拿房 、装修到获客均需大量资本投入 。

〖贰〗
、长租公寓需以用户需求为核心 ，通过转型解决资金链、盈利模式和服务质量等核心问题
，方能在行业洗牌中突围，未来仍具发展机遇。

〖叁〗 、疫情下长租公寓应顺势而为 ，通过安全防控、开源节流
、舆论引导等策略积极应对，而非盲目奋力一搏
。具体分析如下：顺势而为的必要性：疫情冲击下长租公寓面临多重困境运营压力剧增 成本压力：延迟复工导致收入骤减
，但用工成本（如值班人员补贴、隔离期工资发放）仍需承担。

〖肆〗 、长租公寓并非没有未来，虽然近来面临诸多挑战 ，但通过调整经营策略
、规范行业秩序等措施
，仍有机会实现可持续发展 。具体分析如下：长租公寓面临的困境资本热情减退：疫情影响下，长租市场处于低谷
。截至2020年10月末 ，房屋租赁行业仅发生三次融资事件
，与2015 - 2019年相比，资本热情断崖式下跌。

〖伍〗、提出临时租金减免 ，承诺疫情后补偿或优先续约；引入政府调解机制
，利用地方对长租公寓的支持政策（如深圳排查租金贷时要求企业稳定运营） 。长期转型方向：重构商业模式与风险控制降低对租金贷的依赖，多元化融资互联网思维下的“烧钱扩张
”模式在长租公寓领域存在局限性 ，需回归商业本质
。

〖陆〗 、疫情催化：行业洗牌加速需求下降：疫情导致租客流动减少
，续租率降低，平台收入锐减。成本上升：防疫支出增加 ，空置房源维护成本上升，进一步挤压利润 。未来展望：长租公寓何去何从？ 监管加强：规范合同与资金使用合同审查：行业协会或主管部门需介入
，禁止“霸王条款”，保障房东与租客权益
。

11月全国租赁市场大降温,深圳租金回报率仍持续下滑

月全国租赁市场整体降温 ，深圳租金回报率持续下滑
，预计12月市场维持低温，2021年春节后或有望恢复至疫情前水平。11月全国大中城市租金持续下滑2020年11月 ，全国50个大中城市租金挂牌均价为371元/㎡/月
，环比下降0.7%，同比下降79% ，租金水平降至2019年以来最低 。

当前房地产投资风险较高
，租赁市场低迷
、商铺遇冷、学区房降温，相比之下非标城投类投资在收益稳定性和风险可控性上更具优势 ，因此“这玩意儿 ”（房地产）在当前环境下确实不宜轻易触碰
。

北上广深四大一线城市回报率均低于2%
，其中深圳因房价上涨但租金未同步提升，回报率仅4%。厦门以1%的回报率垫底 ，出租房屋需91年回本，成为全国投资回报周期最长的城市 。租金回报率低迷的核心原因 房价与租金背离 国内房产价值评估优先考量地段 、学位等因素
，租金水平长期被低估。